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¿Como funciona?

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Comisión de Compra

  • Porcentaje de la propiedad comprada:

    - Si compras menos del 2% de la propiedad la comisión será de 5%.
    - Si compras el 2% o más la comisión será de 3%.

  • Aplicación Automática:

    La comisión se cobrá por cada compra individual de un porcentaje la propiedad. Para obtener el descuento 3%, debes comprarse el 2% o más de dicha propiedad en una sola transacción.

  • Comisión solo para el comprador:

    Al vender tu porcentaje, la comisión se cobra al nuevo comprador.

Fee de administración

  • Costo:

    1% + IVA al año, deducido de los arriendos recibidos.

  • Incluye:

    - Garantía de dos meses de gastos comunes en caso de vacancia.
    - Gastos de corretaje, gestiones legales, cobro y pagos de arriendos, coodinación de arreglos.
    - Gostos administrativos de la Spa (patente municipal, contabilidad, impuestos)

  • Comisión solo para el comprador:

    Al vender tu porcentaje, la comisión se cobra al nuevo comprador.

Otros costos operativos

  • Contribuciones

    Impuesto territorial pagado en cuatro cuotas anuales.

  • Seguro contra sismos e incendios

  • Reparaciones:

    Cubre problemas no garantizados, con costos descontados de arriendos futuros.

  • Vacancia

    Proyecta una ocupación del 85% anual, con garantía de dos meses cubiertos por Porcentual.

  • Costos Municipales:

    Por retiro de basura y similares.

  • Cuentas pendientes:

    Porcentual cubre cuentas impagas descontandolas de arriendos futuros.

En conclusión

Porcentual facilita la inversión inmobiliaria cobrando una comisión de compra y en fee de administración anual, encargándose de la selección de propiedades y arrendatarios para minimizar riesgos. Los costos adicionales relacionados con la propiedad se deducen de los arriendos, y ya estan contemplados en las proyecciones de rentabilidad.

Análisis de Rentabilidad Inmobiliaria en Porcentual

Para entender mejor cómo funciona la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Porcentual, desglosamos los tres componentes principales y un ejemplo práctico.

Componentes de la Rentabilidad

  • Plusvalía:

    Incremento en el valor de la propiedad con el tiempo.

  • Arriendo:

    Ingresos mensuales provenientes del arrendatario.

  • UF (Unidad de Fomento):

    Ajuste de la inversión a la inflación, manteniendo el poder adquisitivo.

Factores a considerar

  • Valor de la propiedad en relación al arriendo.

  • Porcentaje de vacancia:

    Tiempo que la propiedad está desocupada.

  • Costos de mantención:

    Gastos necesarios para mantener la propiedad arrendada y funcional.

Ejemplo práctico: Departamento de $100 millones.

Año 1

  • Inversión inicial: 1% del departamento = $1,000,000 (27 UF).

  • Vacancia: Primer mes desocupado.

  • Arriendo: Recibes 1% del arriendo después de costos desde el segundo mes.

  • Rentabilidad por arriendo: 4% anual = $40,000.

  • Ajuste UF: UF sube 4% = $40,000.

  • Plusvalía: Incremento del valor de la propiedad del 6% = $6,000,000.

  • Total Rentabilidad Año 1: $40,000 (arriendo) + $40,000 (UF) + $60,000 (plusvalía) = $140,000.

Año 2

  • Inversión ajustada: $1,100,000 (debido a la plusvalía y ajuste UF del primer año)

  • Vacancia: No hay vacancia.

  • Arriendo: $45.509

  • Ajuste UF: UF sube 3% = $33,000.

  • Plusvalía: Incremento del valor de la propiedad del 7% = $77.000

  • Total Rentabilidad Año 2: $45.509 (arriendo) + $33.000 (UF) + $77.000 (plusvalía) = $155.509.

Año 3

  • Problema de cañería: Dos meses desocupados, pero Porcentual cubre los gastos comunes.

  • Arriendo: $40.964

  • Total rentabilidad año 3: $40,964 (arriendo) + $48,400 (UF) + $72,600 (plusvalía) = $161,964.

Año 4 y 5

  • Rentabilidad promedio compuesta: 10% (UF y plusvalía).

  • Rentabilidad simple anual por arriendo: 3.5%.

Total Arriendos (2 años): $213.000

Resumen de Rentabilidad a 5 Años

  • Inversión inicial: $1,000,000.

  • Valor final: $1,610,510.

  • Ganancia total: $823,510.

  • Rentabilidad total: 82% en 5 años.

En conclusión

En Porcentual, una inversión inmobiliaria de $1,000,000 puede crecer hasta $1,610,510 en 5 años, gracias a la combinación de plusvalía, ingresos por arriendo y ajuste de la inversión a la inflación mediante la UF. Esto representa una ganancia del 82% sobre el capital inicial, sin necesidad de gestionar directamente la propiedad. Porcentual se encarga de todos los aspectos operativos, permitiendo a los inversionistas obtener rentabilidad pasiva con una menor preocupación por la administración del inmueble.

La CMF ¿Están regulados?

Todavía no. Aunque Porcentual aún no está bajo la regulación de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), esto no implica que tu inversión no sea segura. No todas las inversiones necesitan regulación de la CMF, y las opciones actuales como «Corredores de bolsa» o «Fondo de inversión Privado» no se ajustan al servicio que ofrece Porcentual. Si bien en Porcentual buscamos regularnos en el futuro para brindar mayor tranquilidad a nuestros usuarios, no es un requisito necesario para la administración de bienes raíces.

Pero esto cambiará pronto…

Al momento de publicar este artículo, las normativas específicas sobre Crowdfunding en la nueva Ley Fintec están en proceso de redacción. Esta será la sección específica de la CMF que regulará plataformas como Fraccional. Seremos de los primeros en alinearnos a esta regulación una vez que entre en vigor en febrero de 2024.

La SpA ¿Cómo se respalda mi inversión?

Al momento de publicar este artículo, las normativas específicas sobre Crowdfunding en la nueva Ley Fintec están en proceso de redacción. Esta será la sección específica de la CMF que regulará plataformas como Porcentual. Seremos de los primeros en alinearnos a esta regulación una vez que entre en vigor en febrero de 2024.

¿Cómo sé que mi inversión está segura?

Tu inversión en Porcentual está protegida por todas las leyes que rigen cualquier estructura societaria según los artículos 424 y siguientes del Código de Comercio y las leyes citadas en estos artículos. Tus porcentual estarán protegidas independientemente de lo que suceda dentro de Porcentual, ya que tú eres el dueño de ellas; Porcentual actúa solo como administrador.

¿Quién es dueño de la propiedad?

La propiedad se inscribe a nombre de la SpA creada específicamente para esa propiedad, y tú, como inversionista, eres socio de dicha sociedad, lo que te otorga derechos sobre su valor y ganancias. La SpA es una estructura legal flexible que te permite estar legalmente vinculado a tu inversión más allá de nuestra plataforma, a través del registro de comercio y el Conservador de Bienes Raíces de Chile.

¿Qué es el Conservador de Bienes Raíces?

El Conservador de Bienes Raíces (CBR) es la entidad encargada de mantener los registros de propiedad y los documentos relacionados, como escrituras y títulos de propiedad. En Chile, todas las propiedades deben estar inscritas en el CBR para tener validez legal.

Conclusión

Porcentual te permite participar en el mercado inmobiliario a través de Sociedades por Acciones. Aunque actualmente no estamos regulados por la CMF, pronto lo estaremos, y por ahora tus inversiones están protegidas por las leyes que rigen a cualquier sociedad por acciones en el Código de Comercio. En Porcentual usamos una estructura legal flexible que permite a los inversionistas estar legalmente conectados a su inversión, y utilizamos un pagaré para hacer la inversión de cada inversionista eficiente y segura.

Comisión de Compra

Con los precios de las propiedades en constante aumento y los bancos restringiendo el crédito debido a la inflación, es el momento ideal para transformar el mercado inmobiliario chileno mediante el fraccionamiento de propiedades.

Sin embargo, lo que aún falta son las estructuras legales que faciliten y digitalicen este proceso. Lograr esta convivencia ha sido una de las grandes innovaciones de Porcentual.

Muchas plataformas optan por fraccionar utilizando Blockchain debido a su simplicidad y capacidades tecnológicas. No obstante, pasan por alto que este fraccionamiento no tiene respaldo legal en Chile a menos que se formalice en «papel».

En Porcentual, aunque tenemos experiencia en blockchain, comprendimos que faltan años, o incluso décadas, para que la propiedad de bienes raíces se integre completamente al mundo blockchain (en este post explicamos por qué). Por eso, decidimos basar nuestro modelo en que los inversionistas sean «dueños de su parte» o lo más cercano a eso posible. Logramos esto mediante 4 documentos, de los cuales los inversionistas solo necesitan firmar uno, y de manera digital. 

¿Cuáles son los documentos?

  • Constitución Sociedad

  • Pacto Accionistas

  • Contrato Suscripción De Acciones

  • Promesa Suscripción De Acciones (Este es el que se firma)

Constitución Sociedad


Este documento establece los términos del acuerdo entre los socios y Porcentual, incluyendo la distribución de dividendos y la toma de decisiones relacionadas con la propiedad.
El objetivo de la sociedad será el negocio inmobiliario en general, el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles y la inversión de capitales en estos. Porcentual actuará como administrador.

La sociedad está formada por acciones tipo A y tipo B. Ambas tienen los mismos derechos económicos, pero las acciones tipo A otorgan a Porcentual derechos para tomar decisiones sobre la propiedad, como la selección de arrendatarios y la decisión de venta.

Nos gustaría implementar un proceso más democrático, pero sería muy complejo operativamente. Por ahora, lo mejor que podemos hacer por los inversionistas es centralizar la toma de decisiones para optimizar la rentabilidad de su inversión.

Pacto Accionistas

Este documento regula la relación entre los inversionistas y establece las condiciones para vender y heredar sus porcentajes. Entre otras cosas, prohíbe a los finversionistas molestar a los arrendatarios.

Contrato Suscripción De Acciones

Este contrato es el que finalmente te otorga la propiedad de las acciones que compraste de la SpA. Es muy similar a la promesa de suscripción de acciones explicada más adelante y se valida una vez que se ha recaudado el 100% del valor de la propiedad.

Promesa Suscripción De Acciones (Este es el que se firma)

En este documento, después de pagar tus porcentajes, nos comprometemos a reservar tus acciones en la Sociedad, y tú te comprometes a suscribirlas si se completa el 100% de la propiedad. Estas acciones serán tu respaldo legal sobre tu porcentaje.

Además, este documento incluye un poder que nos permite firmar los documentos anteriores en tu nombre. Esto se hace para simplificar el proceso de firma, pero siempre tendrás la versión final de cada uno de estos documentos a la vista antes de firmar.